지도 기반 Z-maps, 빌딩 디자인을 알고리즘으로 생성하고 수익성 예측해

시작은 미국에서 빌딩 디자인 자동화를 연구하는 연구팀이었다. 미국 로스앤젤레스에서 건축 디자이너로 일을 하고 있었다. 그는 디자인 자동화를 연구하는 모임을 만들었고, 고층 주상 복합 디자인을 자동화하는 연구 프로젝트를 통해 괄목할 만한 성과를 만들어 냈다.



"(우리가 개발한) 제품들을 통해 부동산 개발의 사업성을 검토하게 되면, 부동산 개발 사업자들은 프로젝트의 실행 여부와 실행 방법을 더 빨리 파악하여 결정할 수 있고, 수익성이 더 높은 안으로 사업을 추진할 수 있기 때문에, 주택공급 문제를 신속하게 해결하는데 기여할 수 있습니다."


기회는 연구 기간 중에 만들어졌다. 미국 USC 대학의 한 기숙사 프로젝트에 솔루션을 실제로 적용하게 되었는데, 그 작업 과정 중 디자인 프로세스를 자동화하며 작업의 효율성을 높이는 단순한 차원이 아닌, 프로젝트의 수익성을 극대화하는 개념을 발견하게 된 것이다.

일반적으로 허용된 용적률을 최대로 채우거나, 공동주택의 경우 세대수를 최대로 하면 개발수익이 극대화된다고 믿는데, 많은 경우에 꼭 그렇지 않고 적정 수준으로 숫자를 줄여야 한다는 문제가 있다. 면적을 최대로 채우지 않더라도 경제적 가치가 높은 세대를 더 많이 만들어 전체 매출이 더 높고 공사비는 더 적은 안을 만든다면 수익이 더 높을 수 있다. 세대수를 최대로 하는 것 보다 조금 줄이더라도 건물 전체의 수익성을 높이는 세대 구성이나 건물 배치가 가능하게 될 수 있기 때문이다.

이 연구 결과를 가지고 다수의 컨퍼런스에서 발표했고, 그곳에서 만난 동종 업계의 디자인 자동화로 사업을 하는 스타트업들을 보며, 직접 사업하면 훨씬 더 파급력이 큰 소프트웨어를 만들 수 있겠다는 확신을 얻어 창업했다.

부동산 개발 수익을 극대화하는 인공지능 사업성 검토 솔루션을 제공하는 제너레잇(www.zenerate.ai/kr) 신봉재 대표의 창업 스토리이다. 조금은 낯설 수 있는 그의 사업 이야기와 비전을 더 들어본다.



Q.   인공지능을 활용해 부동산 개발 수익을 올린다는 개념이 생소한데, 좀더 자세한 설명을 부탁합니다.

A.   부동산 개발 수익을 극대화하는 인공지능 사업성 검토 솔루션을 제공하는 제너레잇은 빌딩 디자인 수만 가지를 알고리즘으로 생성하고, 인공지능을 활용해 수익성을 예측하면, 최고 수익을 발생시키는 대안을 쉽게 찾을 수 있고, 평균적으로 28% 개발 수익을 상승시키고 있습니다.

2020년에 세 명의 공동 창업자가 미국과 한국에서 회사를 설립했습니다. 창업 전, 대표인 저는 하버드에서 건축석사를 마치고 로스앤젤레스 건축가로 일했고, CTO인 정가혜 이사는 캘리포니아공대에서 수학 박사를 취득하고 삼성화재 인공지능 개발자로 일을 했으며, 소프트웨어 개발자인 이학 이사는 서울대에서 건축과 컴퓨터공학을 전공하고 게임회사에서 백앤드 개발자로 근무를 했었습니다. 제너레잇은 B2B SaaS 사업모델로 미국 부동산 개발 시장에서 사업을 개척하고 있습니다.

창업할 당시에는 미국에서 사업을 시작할 계획이었으나 코로나로 인해 창업하기에 더 좋은 환경인 한국에서 시드 투자를 유치하며 본격적으로 사업을 시작했습니다. 국내의 대형 개발 프로젝트를 대상으로 여러 차례 POC를 진행하며 컨설팅 서비스를 시작했고, 이에 따른 성과를 발판삼아 약 50억 원이 넘는 규모의 프리A 투자를 성공적으로 유치했습니다. 올해는 미국 프로덕트 개발과 시장 개척에 집중할 계획입니다.

 

Q.   회사의 사업 아이템을 이해하기 앞서 시장 현황에 대한 이해도 필요할 것 같은데.

A.  제너레잇의 주요 타깃 시장은 미국입니다. 미국에서는 약 6백만 채의 주택이 부족한 것으로 추정되는 주택 위기가 발생하고 있습니다. 부족분의 대부분은 아파트가 주요 거주 형태인 대도시에 있습니다. 제너레잇의 첫 번째 시장인 LA의 경우, 주택부족만 40만 채에 달합니다. 이러한 주택 부족 때문에, 미국의 부동산 개발 시장의 전망은 매우 희망적이고 정부는 할 수 있는 모든 방법으로 시장에 보조금을 지급하려고 노력하고 있습니다.

이런 시장에서 부동산 개발의 사업성 검토를 소프트웨어를 통해 제공하는 회사들이 몇 군데 있습니다. 그 중 가장 유력한 경쟁사는 최고 수익안을 자동으로 설계해주는 방식이 아닌 사용자가 직접 건물을 빠르고 편리하게 수동으로 디자인하게 해주는 방식입니다. 이는 여전히 사람이 대안을 하나씩 만들어야 하고, 그렇게 만든 대안들 중에 최고의 안을 찾는 방식이며, 공간별로 경제적 가치가 다른 것이 적용되지 않기 때문에 수익성 극대화의 개념은 부재합니다.




Q.   그렇다면, 제너레잇이 내세우는 경쟁력과 차별성은 무엇인지요.

A.  우리가 개발한 ‘Zenerate App’은 사용자가 모든 디자인 가능성을 실시간으로 탐색하여 시간과 비용을 절감할 수 있고, 이를 재무적으로 함께 분석하여 프로젝트의 수익을 극대화하는 대안을 찾아낼 수 있습니다. 며칠에서 몇 주가 걸리는 과정을 몇 분으로 단축할 수 있습니다.

경쟁사의 제품들이 건물의 기본적인 정보만 제공하는 반면, 지도 기반의 부동산 개발 프로젝트 데이터 제공 프로덕트인 Z-maps는 프로젝트가 신청한 모든 허가의 종류와 그 승인 이력 및 승인까지 걸린 기간, 인센티브 적용 여부와 그 내용까지 제공을 하기 때문에 훨씬 가치가 높은 정보를 전달합니다.

이러한 제품들을 통해 부동산 개발의 사업성을 검토하게 되면, 부동산 개발 사업자들은 프로젝트의 실행 여부와 실행방법을 더 빨리 파악하여 결정할 수 있고, 수익성이 더 높은 안으로 사업을 추진할 수 있기 때문에, 주택공급 문제를 신속하게 해결하는데 기여할 수 있습니다.


Q.   회사 경쟁력의 큰 부분을 차지하는 인력 부분을 소개한다면.

A.  프로덕트를 개발하는데 다양한 영역의 훌륭한 인재들이 함께 하고 있습니다. 한국과 미국의 부동산 개발 전문가, 인공지능 개발자, 소프트웨어 개발자, 건축설계와 코딩 능력을 겸비한 컴퓨테이셔널 디자이너, UIUX 디자이너 등 약 20여명으로 팀이 구성되어 있습니다.

제너레잇의 가장 큰 경쟁력은 바로 이런 최고의 인재들입니다. 부동산 개발 및 건축 영역에서 찾아보기 힘든 세계 최고 수준의 수학박사와 건축과 컴퓨테이셔널 디자이너가 함께 창업을 한 것 외에도, 국내 최고 대기업의 오퍼를 받고도, 혹은 업계 최고의 회사를 퇴사하고 제너레잇에 합류했거나 서울대, 카이스트, 코넬, 존스홉킨스 등 세계적인 대학과 과학고 및 영재고 등 국내 최고의 고등학교를 졸업한 팀원들이 즐비합니다.

이런 훌륭한 인재들이 함께 하고 있기 때문에, 혁신적인 솔루션을 개발하고 소프트웨어로 빠르게 구현할 수 있었습니다.


Q.   부동산 시장과 연계되어 있어 해결해야할 문제도 많이 있을 것 같다. 가장 어려운 점은 무엇이며 어떻게 해결하고 있는지요.

A.  부동산 산업의 전반적인 폐쇄적 성격을 돌파하기 어려웠습니다. 새로운 기술들이 많이 등장하고 있지만 이 산업은 여전히 매우 보수적인 성향을 띄고 있고, 특히 사업성 검토 단계에서 부동산 디벨로퍼와 건축가들은 몇 십년간 같은 사업성 검토 방식을 고수하고 있습니다. 따라서, 고객사를 만나는 일부터 새로운 기술을 소개하고 이해시키는 일까지 쉽지 않기 때문에, 사업 초기에 고객사를 만나고 상대하는데 어려움을 겪어 지금은 매우 전략적으로 접근하고 있습니다.

투자 시장이 얼어붙은 요즘, 스타트업의 가장 큰 고민이 투자 유치지만, 제너레잇은 이 혹한기가 시작되기 직전에 성공적으로 프리A 투자를 유치해서 재정적으로는 여유가 있는 상황입니다. 하지만, 그 과정 중에 리드투자를 맡기로 했던 투자사에서 투자의사를 철회하는 바람에 큰 시련이 있었습니다.

이후 차분하게 다른 투자사를 만나 모자란 금액을 메우며 가슴을 쓸어 내린 기억이 있습니다만, 지금이 아닌 그때 그런 일을 겪은 것이 참 다행이라고 생각합니다.



Q.   자세한 이야기를 듣고 보니, 회사의 비전과 로드맵이 궁금해집니다.

A.  제너레잇은 산업을 획기적으로 변화시킬 수 있는 혁신적인 아이템에 집중하고 있습니다. 부동산 개발 산업에서 여전히 다루지 않는 디자인 자동화와 수익성 예측의 통합이라는 아이템에 대한 확고한 비전을 갖고 사업을 추진해왔기 때문에 현재의 제너레잇이 있을 수 있었습니다. 이러한 혁신성 때문에, 고객사와 투자사, 훌륭한 인재들이 제너레잇과 함께 하고자 한다고 믿습니다.

제너레잇은 올해 미국 시장에서 ‘Zenerate App’과 ‘Z-maps’ 두 개의 프로덕트를 출시할 예정입니다. 지난해, 활발하게 베타버전을 테스트한 로스앤젤레스 시장을 중점적으로 영업과 마케팅을 펼칠 예정이고, 내년 2024년말까지 다른 주요 도시를 포함한 미국시장 전체에 프로덕트를 출시할 계획입니다.

※ 자료 협조: 본투글로벌센터(센터장 김종갑). 제너레잇은 본투글로벌센터의 멤버사입니다.



# 우리 회사 핵심 제품은요

웹 기반의 ‘Zenerate App’과 ‘Z-maps’

제너레잇의 핵심 제품은 웹 기반의 ‘Zenerate App’으로, 부동산개발의 사업성 검토를 목적으로 하는 사용자가 어떤 대지에서든 개발 가능한 건물 디자인 대안을 생성해보고 최고 수익성을 가져오는 대안 찾을 수 있는 소프트웨어이다.

주로 미국의 공동 주택 개발에 사용되도록 기획이 되었는데, 다양한 건물의 형태, 다양한 평형대의 구성, 이에 따른 매출의 변화를 분석할 수 있고, 여러 가지 조건을 동시에 만족하며 최고 수익성을 띄는 최적의 안을 쉽게 찾을 수 있다. 임대 혹은 분양 가격과 단위면적당 공사비를 인풋으로 입력하면 매출이 최대가 되거나 공사비가 최소가 되는 안들도 쉽게 찾을 수 있다. 선택한 대안의 상세평면을 캐드(CAD)파일로 다운로드 받을 수 있고, 건축 개요, 모든 공간의 임대 및 분양 가격표, 사업수지분석표 등을 포함한 보고서 및 엑셀 파일도 생성된 대안별로 각각 다운로드가 가능하다.

두 번째 핵심 제품 ‘Z-maps’는, 도시내 최신 부동산 개발 사례의 정보를 지도 위에서 보여주는 웹 어플리케이션이다. 최신 개발 건에 대한 정보가 공공데이터로서 존재하지만 파편화되어 있고, 정보를 탐색하기가 매우 어려운 점을 해결하며, 부동산 개발 관련 전문가들의 사용 목적에 맞게 필요한 정보들을 조직하여 사용이 쉽도록 개발한 제품이다. 개발 프로젝트들의 허가 이력과 허가 소요기간, 현재 허용된 건물 용도, 프로젝트에 참여한 디벨로퍼, 건축사 및 건설사, 적용 받은 인센티브 등의 핵심적인 내용을 제공한다.